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Der Mietspiegel 2009/2010 liegt vor – Stuttgart Wohnen

Dezember 15, 2008 · redaktion · Kein Kommentar

„Das Mietspiegelniveau ist seit der letzten Neuaufstellung vor zwei Jahren in Stuttgart um durchschnittlich 5,4 Prozent gestiegen.“ Dies gab Bürgermeister Dr. Martin Schairer bei der Vorstellung des neuen Mietspiegels 2009/2010 der Landeshauptstadt Stuttgart bekannt. Je nach Wohnungstyp stiegen die Mieten im Zeitraum April 2006 bis April 2008 in Stuttgart zwischen drei und acht Prozent.
Die aktuelle Steigerungsrate liegt damit über der Entwicklung des Nettomietpreisindex in Baden-Württemberg im gleichen Zeitraum (+ 3,4 Prozent) und auf dem Niveau der allgemeinen Steigerung des Verbraucherpreisniveaus (+ 5,4 Prozent).

Der neue qualifizierte Stuttgarter Mietspiegel 2009/2010 ist vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2010 gültig. Der Mietspiegel 2009/2010 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2007/2008. Die Fortschreibungsraten für die Miethöhen der 240 im Mietspiegel unterschiedenen Wohnungstypen wurden in der Mietspiegelbefragung im April 2008 ermittelt.

An der Mietspiegelerstellung waren neben dem Statistischen Amt und dem Amt für Liegenschaften und Wohnen der Landeshauptstadt Stuttgart der Mieterverein Stuttgart und Haus & Grund Stuttgart beteiligt.

Mietspiegelrelevante Wohnungen
Bei der Mieterbefragung wurden 8200 Fragebogen an Mieterhaushalte zugestellt. 3200 Mieterhaushalte (39 Prozent) beteiligten sich und sandten das Papier an das Statistische Amt zurück. 1750 Fragebogen (also 55 Prozent der Fälle) wurden für „mietspiegelrelevante“ Wohnungen ausgefüllt und konnten für die Errechnung der Fortschreibungsraten verwandt werden.

Nur marktnahe Wohnungen des freien Wohnungsmarkts sind „mietspiegelrelevant“. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen von Freunden oder Verwandten angemietete Wohnungen, Werkswohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen. Bei Wohnungen des freien Wohnungsmarkts müssen die Miethöhen innerhalb der letzten vier Jahre vor der Erhebung angepasst oder in dieser Zeit die Wohnung neu vermietet worden sein. Bei 35 Prozent aller Wohnungen des freien Wohnungsmarktes ist das nicht der Fall. Die im Mietspiegel veröffentlichten Kaltmieten geben also das aktuelle Marktniveau der Kaltmieten wieder. Von den Werten im Mietspiegel kann jedoch nicht auf die von allen Mieterhaushalten in Stuttgart gezahlten Mieten für einen Wohnungstyp zurück geschlossen werden.
Steigerung des Mietspiegelniveaus zwischen 2006 und 2008 im Mittel 5,4 Prozent
Insgesamt stieg das Mietspiegelniveau zwischen April 2006 und 2008 um 5,4 Prozent an. Die Wohnungen mit Baujahren vor 1975 verzeichneten mit 5,7 Prozent einen Preisanstieg über dem Durchschnitt. Mit 87 Prozent aller mietspiegelrelevanten Wohnungen umfasst dieses Wohnungsmarktsegment den weit überwiegenden Teil des Gesamtbestandes an Wohnungen in Stuttgart.

Relativ moderat fiel der Mietniveauanstieg bei Wohnungen jüngeren Baujahrs aus: Bei den nach 1995 gebauten Wohnungen betrug dieser 3,7 Prozent (zu den baujahrsklassenspezifischen Preissteigerungsraten vgl. Anlage 1). Die Unterschiede in den Preissteigerungsraten zwischen älteren und jüngeren Wohnungen sind zu einem Teil auf den relativ höheren Modernisierungsaufwand im Altbau zurückzuführen. Die durch Modernisierungen bedingte Steigerung der durchschnittlichen Ausstattungsqualität im Altbau führt in der Folge auch zu höheren Preissteigerungen.
Median der Quadratmetermiete bei mietspiegelrelevanten Wohnungen beträgt 7,20 Euro
Der Median der Kaltmiete pro Quadratmeter der „mietspiegelrelevanten“ Wohnungen liegt in Stuttgart gegenwärtig bei 7,20 Euro pro Quadratmeter (vgl. Anlage 2). Das heißt, die eine Hälfte der Mieterhaushalte zahlt Quadratmeterpreise unterhalb dieses Werts, die andere oberhalb. 2006 lag der Median noch bei 6,80 Euro.

Die Quadratmetermiete ist stark wohnflächenabhängig. Der Median der Quadratmetermiete liegt bei Wohnungsgrößen zwischen 30 und
40 Quadratmeter bei 8,60 Euro. Bei Wohnflächen von 70 und mehr Quadratmeter bei 7 Euro.

Ohne Küchenausstattung und Möblierung ist bei einer Kleinwohnung zwischen 30 und 40 Quadratmeter momentan eine Kaltmiete von 280 Euro zu erwarten. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmeter sind Kaltmieten von 560 Euro wahrscheinlich.
Änderungen im Mietspiegel 2009/2010
Bei einer Fortschreibung eines Mietspiegels werden – anders als bei einer alle vier Jahre erfolgenden Neuaufstellung – keine größeren Änderungen am Mietspiegel vorgenommen. Lediglich kleinere textliche Änderungen und Präzisierungen waren erforderlich. Die Struktur des Tabellenteils blieb unverändert.

So wurde bei den Merkmalen zur Lagebeurteilung klar gestellt, dass der „Erholungswert“ eines Wohnumfelds nicht allein durch die fußläufige Nähe zum Grün geprägt wird. Auch wurde der Begriff „Citynähe“ durch „Nähe zur Stadtmitte“ ersetzt und damit verdeutlicht, dass damit nicht die Teilortzentren gemeint sind.

Die Mietpreisspannen im Mietspiegel 2009/2010 wurden auf 13,5 Prozent Abweichung vom Spannenmittelwert nach oben und unten aufgeweitet – im Mietspiegel 2007/2008 waren es 12 Prozent. Damit ist für jeden Wohnungstyp gesichert, dass sich zwei Drittel aller Quadratmetermieten innerhalb dieser Spanne befinden. Ober- und unterhalb der Spanne befindet sich jeweils ein Sechstel der in den Mietverträgen vereinbarten Quadratmetermieten.
Ausblick
Die energetische Qualität eines Wohngebäudes konnte im Rahmen einer Fortschreibung (noch) nicht in den Mietspiegel aufgenommen werden. Derzeit ist eine Erhebung der Energieeffizienz eines Gebäudes nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich, da diese Thematik von hoher technischer Komplexität ist. Die Einführung des Energieausweises dürfte – bei genügendem Verbreitungsgrad der Ausweise – zukünftig die Erfragung der wärmetechnischen Beschaffenheit einer Wohnung auch in einer Mieterbefragung ermöglichen. Voraussetzung für eine Aufnahme des Merkmals „Energieeffizienz“ in den Mietspiegel ist aber, wie bei jedem anderen Merkmal auch, die Erfragbarkeit, die leichte Beobachtbarkeit für beide Mietvertragsparteien und ein eindeutiger, statistisch signifikanter Zusammenhang zwischen dem Merkmal und der Miethöhe.

Einige eng mit der Energieeffizienz zusammenhängende Merkmale, wie das Baujahr, die Art der Heizung und die Dämmeigenschaft der Fenster sind bereits jetzt im Mietspiegel enthalten. Im Regelfall führen insbesondere im Altbau energetische Sanierungsmaßnahmen (soweit Heizung und Fenster ersetzt werden) zu einer Zuordnung einer Wohnung nach der Sanierung in eine höhere Ausstattungskategorie. Damit können in der Regel dauerhaft höhere Mieten für energetisch sanierte Wohnungen erzielt werden, weshalb Investitionsanreize für energetische Sanierungen grundsätzlich bestehen.
Fazit
„Die neue Struktur des Stuttgarter Mietspiegels, die mit dem Mietspiegel 2007/2008 eingeführt wurde, hat sich in der Anwendungspraxis bewährt. An den Stellen, an denen Präzisierungen zur Einstufung in eine Ausstattungs- oder Lagekategorie notwendig waren, wurden diese beim fortgeschriebenen Mietspiegel 2009/2010 vorgenommen“, so das Fazit von Bürgermeister Dr. Martin Schairer. „Ein qualifizierter Mietspiegel leistet einen nicht zu unterschätzenden Beitrag zur Preistransparenz auf dem freien Mietwohnungsmarkt und zum Rechtsfrieden. Zugleich muss ein Mietspiegel aber kompakt und in der Anwendung praktikabel sein. Dies ist beim Stuttgarter Mietspiegel einmal mehr in vorbildlicher Weise gelungen“, so Dr. Martin Schairer weiter.
Bestellung des Mietspiegels
Der neue Mietspiegel 2009/2010 kann als Broschüre, die neben der Mietspiegeltabelle Hinweise zur genauen Zuordnung der Wohnung in eine angemessenen Ausstattungs- und Lagekategorie enthält, ab sofort gegen eine Schutzgebühr von 6 Euro zuzüglich 1,60 Versandkosten bezogen werden:

beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 216-3440, Fax 216-3900, E-Mail komunis@stuttgart.de sowie im Internetshop unter www.stuttgart.de/statistik,
beim Amt für Liegenschaften und Wohnen, Dorotheenstraße 2, 70173 Stuttgart, Telefon 216-6582 oder 216-3420, Fax 216-7601, E-Mail poststelle.aflw@stuttgart.de,
an der Infothek des Rathauses und
in den Bezirksämtern (Bürgerservice).

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